Transferir o crédito da casa para outro banco é mais difícil do que parece Apesar da oferta competitiva dos bancos na transferência dos créditos à habitação, por vezes é muito difícil as famílias tirarem partido delas, sobretudo se compraram casa nos últimos três anos, mas já vamos perceber o porquê. Há cada vez mais bancos a promover campanhas de transferência de crédito à habitação. O último foi o Santander Totta que lançou uma proposta comercial que promete spreads desde 0,5% nos dois primeiros anos do contrato, tanto para novos contratos como para transferências de contratos de crédito à habitação. Antes tinha sido o EuroBic que passou a disponibilizar transferências de crédito à habitação com spreads desde 0,75%, além de assumir todos os custos associados à transferência. A oferta do EuroBic tem em conta um spread mínimo de 0,10 pontos percentuais abaixo do spread mínimo que o banco está a oferecer na contratualização de novos contratos, segundo o seu atual preçário. O mesmo sucede com o Banco CTT, que na proposta de transferência de crédito à habitação está a oferecer spreads desde 0,85%, enquanto na contratualização de novos contratos o spread mínimo é de 0,95%, e ainda oferece a primeira anuidade dos seguros. Outros, como o Montepio, apesar de oferecerem um spread mínimo igual aos clientes que procuram a instituição para transferir o crédito à habitação ou contratualizar um novo contrato, na proposta de transferência oferecem um prémio monetário em cartão para gastar em produtos de consumo, num valor equivalente a 1% ou 1,1% do montante transferido. “Como podemos concluir, há ofertas para todos os gostos, mas cada caso é um caso e carece de um conhecimento avançado sobre o tema, bem como poder de negociação além de muito tempo necessário para essa negociação”, como diz Ricardo Freitas diretor centro norte da Mycredit, uma empresa de intermediação de crédito do grupo Portinsurance. 0 acesso às ofertas dos bancos está mais complicado? É notória a vantagem que as transferências de crédito à habitação oferecem ao orçamento das famílias: num contrato a 30 anos indexado à Euribor a 6 meses com um spread de 1,2%, 0,1 pontos percentuais a menos no spread representa, atualmente, uma poupança anual de 72,4 euros por cada 100 mil euros – mas à medida que os anos passam, esta poupança vai diminuir progressivamente, porque o capital em dívida também irá ser cada vez menor. A aposta dos bancos na transferência dos contratos de crédito à habitação vai ao encontro da crescente procura dos portugueses, que em virtude da subida das taxas de juro têm tentado encontrar soluções mais económicas para os seus orçamentos. Ricardo Freitas, diretor centro norte da Mycredit , uma empresa de intermediação de crédito, revela que só “no primeiro trimestre deste ano recebemos três vezes mais pedidos de ajuda face ao mesmo período do ano passado.” O mesmo sucede com centro sul do país, que no primeiro trimestre deste ano registou um aumento superior a 400% dos pedidos de transferência de crédito, face ao período homólogo de 2022. “A subida de juros levou muitas pessoas a procurarem reduzir os seus encargos, isto numa altura em que os bancos estão a oferecer spreads mais baixos e em que a maioria tem ativas campanhas para atrair novos clientes”, revela Bruno Carvalho diretor centro sul da Mycredit. No entanto, nem todos os pedidos de transferência de crédito são bem-sucedidos. “Tendo em consideração os processos já escriturados e todos os que estão à espera apenas da avaliação do imóvel, o rácio é de 24,93%, um número em linha com os dados do ano passado”, refere Bruno Carvalho. A matemática da transferência do crédito à habitação A dificuldade em conseguir transferir o crédito para outra instituição não é particularmente causada pelos bancos, que até têm procurado disponibilizar condições mais económicas (pelo menos pela parte da comercialização de spreads mais baixos). Mas pela subida das taxas Euribor, que servem de referência nos contratos à taxa variável e que condicionam (e muito) a aplicação das recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal. Entre as várias medidas recomendadas pelo Banco de Portugal na concessão de crédito responsável está a imposição de que o rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos e o rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (taxa de esforço) não possa ser superior a 50%. Além disso, desde 1 de julho de 2018 que o Banco de Portugal refere que para o cálculo desta “taxa de esforço”, conhecida no mundo bancário como DSTI (do inglês debt service-to-income ratio), a prestação dos créditos à habitação a mais de 10 anos à taxa variável e taxa mista seja calculada tendo em conta um aumento de 3 pontos percentuais sobre a taxa Euribor no dia da contratualização do crédito.(teste de stress). Isto faz com que, por exemplo, um crédito à habitação indexado à taxa Euribor a 6 meses, que está atualmente a negociar nos 3,601%, para efeitos de avaliação da transferência do crédito seja considerada uma taxa de 6,587% mais o spread o que limita uma grande fatia das operações estudadas em 2023. Num contrato a 30 anos com um spread de 1%, por exemplo, esta “nuance contratual” significa avaliar o risco de concessão de um financiamento tendo em conta um esforço mensal de 705 euros em vez de 511 euros, por cada 100 mil euros de financiamento. Esta diferença de 38% entre a prestação real e a prestação potencial faz com que grande parte das famílias fique automaticamente excluída da oferta. “Um cliente que fez crédito à habitação há dois anos com a DSTI no limite e agora quer transferir o contrato para ter melhores condições não consegue, dado que não tem taxa de esforço para essa transferência “, revela Ricardo Freitas. A solução da taxa fixa A dificuldade em transferir o crédito à habitação é também particularmente elevada para famílias que compraram casa nos últimos três a cinco anos, porque o montante em dívida é ainda muito elevado, que faz com que a subida das taxas de juro tenha gerado um incremento considerável sobre a taxa de esforço do agregado familiar. Esta situação deixa estas famílias com pouca
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